Locataire défaillant : les recours du bailleur commercial

Le contrat de bail commercial est conclu pour 9 ans minimum, et renouvelable de plein droit à ce terme. Pendant toute la durée du bail, le locataire a l’obligation de payer le loyer commercial et les charges, pour le montant mentionné dans le contrat. Retards, paiements partiels ou non-paiement : en cas de défaillance du locataire, le bailleur dispose de plusieurs recours.

#1 TROUVER UNE SOLUTION À L’AMIABLE

Le bailleur commercial agit à proportion de la défaillance de son locataire, et privilégie toujours un règlement à l’amiable. Illustrations :

En cas de retard exceptionnel, le bailleur contacte le locataire par téléphone, et lui envoie éventuellement une lettre de relance si le retard perdure. Un retard ponctuel peut être dû à un simple oubli.

Si les retards de paiement sont fréquents, et que le locataire a vraisemblablement des difficultés à régler, le bailleur propose de résilier le bail d’un commun accord, dans l’intérêt des deux parties.

#2 REFUSER DE RENOUVELER LE BAIL COMMERCIAL

À l’expiration des 9 ans, le bailleur peut refuser de renouveler le bail. En principe, le locataire dans ce cas reçoit une indemnité d’éviction – qui peut atteindre un montant important. La loi toutefois autorise le bailleur commercial à ne pas verser cette indemnité, lorsqu’il justifie d’un « motif grave et légitime à l’encontre du locataire ». La jurisprudence constante considère que le défaut de paiement des loyers et les retards répétés constituent un motif grave et légitime.

La procédure à suivre est la suivante :

6 mois avant l’expiration du bail, le bailleur adresse un congé au locataire, par acte de commissaire de justice. Ce congé indique le motif du refus de renouvellement, et précise que le locataire dispose d’un mois pour régulariser sa situation.
1 mois plus tard, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans verser d’indemnité d’éviction, si et seulement si le locataire n’a pas remboursé toutes ses dettes.

#3 RÉSILIER LE BAIL COMMERCIAL À TOUT MOMENT

Sans attendre 9 ans, le bailleur peut résilier le contrat pour retards ou défauts de paiement du loyer et des charges. La procédure à suivre dépend de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.

Mettre en œuvre la clause résolutoire :

Le bailleur fait adresser un commandement de payer par commissaire de justice.
Le locataire a un mois pour payer ses dettes de loyer et de charges.
À défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bail commercial est automatiquement résilié. À noter que le locataire peut faire une demande en justice pour obtenir des délais de paiement.

Résilier le bail commercial sans clause résolutoire :

Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire, ou si elle est mal rédigée, le bailleur doit introduire une action en justice. Le juge apprécie alors la gravité de la défaillance du locataire pour prononcer ou non la résolution judiciaire du bail commercial.

BAILLEUR : QUELLES PRÉCAUTIONS PRENDRE POUR LIMITER LES RISQUES ?

Pour éviter de pâtir de la défaillance du locataire, le bailleur commercial agit à divers égards :

Le bailleur choisit avec soin son locataire, après examen de sa solidité financière et de sa fiabilité.

Le bailleur confie la rédaction du bail à un avocat spécialisé, pour s’assurer de la validité de la clause résolutoire.

Le bailleur peut contracter une assurance protection juridique pour limiter les frais en cas de procédure judiciaire.